“이 땅에 집이나 창고를 지을 수 있을까요?”
귀농·귀촌을 준비하며 땅을 매입한 분들이라면 가장 많이 묻는 질문입니다.
겉보기엔 땅이 넓고 평평해 보여도, ‘농지’라면 건축이 불가능할 수 있습니다.
이럴 땐 ‘농지전용허가’가 필요한지 반드시 확인하셔야 합니다.
안녕하세요. 시골 생활을 시작하며 창고 하나, 주택 하나 직접 짓고 싶은 분들 많으시죠?
하지만 농지에는 아무 건축물이나 마음대로 올릴 수 없습니다. 건축을 하려면 농지를 다른 용도로 전환하는 절차가 꼭 필요한데요.
오늘은 ‘농지전용허가’란 무엇인지, 허가 절차는 어떻게 되는지, 비용은 얼마나 드는지까지 전부 알려드립니다.
실제 신청 전 꼭 알아야 할 정보만 모았으니, 귀농 준비 중이라면 꼭 끝까지 읽어보세요.
✅ 농지전용이란?
‘농지전용’은 농지를 본래 목적(경작)에서 벗어나 주택, 창고, 공장, 태양광 발전 등 비농업 용도로 사용하는 것을 말합니다.
이때 필요한 것이 바로 ‘농지전용허가’ 또는 ‘농지전용신고’입니다.
즉, 귀농 후 농지를 매입했다면 단순한 농사 목적 외에 어떤 구조물을 짓거나 사업을 하려면
법적으로 전용 허가를 먼저 받아야만 진행이 가능합니다.
📋 전용 허가 대상 vs 신고 대상
| 구분 | 면적 | 절차 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 전용허가 | 3,000㎡ 초과 | 시장·군수·구청장 허가 필요 | 서류 심사 + 현장 조사 |
| 전용신고 | 3,000㎡ 이하 | 간단한 신고만으로 가능 | 소규모 농가에 해당 |
🛠 농지전용허가 절차 (5단계)
- 1. 토지이용계획 확인 → 농업진흥구역이면 전용 거의 불가
- 2. 농지전용행위계획서 작성 → 위치도, 용도, 시공계획 등 포함
- 3. 허가기관 접수 → 시·군청 농정과 또는 민원과
- 4. 서류심사 및 현장조사 → 약 2~4주 소요
- 5. 전용허가서 발급 → 발급 후 1년 이내 착공 필수
💰 농지전용허가 비용
| 항목 | 비용 범위 | 비고 |
|---|---|---|
| 전용부담금 | ㎡당 1만 ~ 2만 원 | 지자체별 상이 / ‘농지보전부담금’이라 불림 |
| 설계 및 행정 대행비 | 약 50만 ~ 150만 원 | 설계사무소 또는 업체 위탁 시 |
| 현장조사 수수료 | 지자체별 별도 부과 | 일부 지역은 면제 |
💡 전용부담금은 단순 수수료가 아닌 환경 및 식량 안보 보호를 위한 정책성 비용으로 부과됩니다.
🚫 농지전용이 불가능한 경우
- 농업진흥지역
→ 국가 지정 식량자원 보호 지역으로, 사실상 전용·건축 거의 불가 - 개발제한구역, 수변구역, 문화재보호구역 등
→ 중첩 규제가 적용되며, 허가 과정이 지연되거나 불가 가능성 있음
📌 한눈에 요약
| 내용 | 정리 |
|---|---|
| 가능 면적 | 3,000㎡ 이하 → 신고 / 초과 → 허가 |
| 소요 기간 | 평균 2~4주 |
| 주의 지역 | 농업진흥지역, 개발제한구역 등 |
| 대략 비용 | ㎡당 약 1만~2만 원 (전용부담금) + 설계비 |
🧑🌾 꼭 확인하세요!
• 땅을 살 때는 토지이용계획확인서로 전용 가능 여부 먼저 확인
• 무단 전용은 처벌 대상입니다 (벌금 + 원상복구 명령)
• 소형 주택 건축이나 농막 설치는 예외 적용 받을 수 있으므로 관련 지자체에 사전 문의 필수!
💬 자주 묻는 질문 (FAQ)
농지전용허가를 받으면 건축허가도 같이 나나요?
아닙니다. 농지전용허가는 땅의 용도만 변경하는 것이며, 별도로 건축허가를 받아야 합니다.
농지전용신고는 바로 건축 가능하나요?
가능은 하지만, 건축 전에 건축법상 절차와 인허가도 동시에 확인해야 합니다.
농막은 농지전용 없이 설치할 수 있나요?
일정 조건을 충족하면 ‘농막’은 전용 없이도 설치 가능하지만, 규모와 사용 목적이 제한됩니다.
농지전용 부담금은 세금 공제가 되나요?
공제 대상은 아니며, 공공 기금으로 납부되는 정책성 부담금입니다.
농지전용 가능 여부는 어디서 확인하나요?
토지이용계획확인서 열람(정부24, 토지이음), 해당 지자체 농정과에 문의 가능합니다.
허가 후 1년 안에 착공하지 않으면 어떻게 되나요?
허가 효력이 소멸될 수 있으며, 재신청이 필요합니다. 사전에 준비 일정을 고려하세요.
귀농이나 귀촌을 준비할 때, 땅 위에 무언가 짓고 싶다면 ‘농지전용허가’는 반드시 알아야 할 개념입니다.
허가 절차와 비용, 그리고 불가능한 지역까지 미리 숙지해두면, 시간과 비용을 아끼고 시행착오도 줄일 수 있습니다.
농지전용은 단순한 행정 절차가 아니라, 귀농 생활의 시작을 좌우할 수 있는 중요한 과정입니다.
땅을 보러 가기 전에, 꼭 이 글을 다시 한 번 읽어보세요! 🧾🌿
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